La Sentencia del Tribunal Supremo 3354/2018 de diecisiete de octubre, en la que ha sido ponente Don Eduardo Baena Ruiz trata un supuesto de retracto entre colindantes de fincas rústicas en la Ley de modernización de las explotaciones agrarias.
Admite el Tribunal que la cuestión litigiosa estriba en determinar si, producida la notificación fehaciente a la que hace referencia el artículo 27.4 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de modernización de las explotaciones agrarias, con posterioridad a la inscripción de una compraventa, entra en juego el plazo de sesenta días desde la notificación o, por el contrario, la notificación fehaciente producida con posterioridad a dicha inscripción es irrelevante a efectos del cómputo del plazo pues debe aplicarse ya el plazo de un año a contar de la inscripción.
Recuerda que este no es el retracto de comuneros ni de colindantes del Código Civil, sino de la explotación agraria prioritaria, que presenta entre otras la singularidad en cuanto al plazo para ejercitar este derecho de retracto de un año contado desde la inscripción en el Registro de la Propiedad, salvo que antes se notifique fehacientemente a los propietarios de las fincas colindantes la venta de la finca, en cuyo caso el plazo será de sesenta días contados desde la notificación.
Se aprecia que el retracto de colindantes de la normativa especial, en contra de lo previsto en el del Código Civil, tiene dos plazos, según se esté a la inscripción en el Registro de la Propiedad de la venta de la finca o a la notificación fehaciente de ésta a los propietarios de las fincas colindantes. Ello justifica que no quepa extrapolar las interpretaciones de uno y otro tipo de retracto de colindantes, y que la interpretación haya de ser restrictiva, en beneficio del adquirente de la finca por cuanto el retracto supone una excepción al principio de libertad de contratación.
Con esa premisa, resuelve que cuando el plazo es el común de nueve días es razonable que si comienza su cómputo tras la inscripción registral, no quepa uno nuevo a causa de una modificación fehaciente posterior, pues ello iría en contra de los intereses del adquirente, al ver ampliado el plazo de caducidad que ya había comenzado a correr tras la fecha de la inscripción registral. Pero en el artículo 27.4 de la Ley 19/1995 el legislador ha distinguido dos plazos: el que comienza con la inscripción en el Registro de la Propiedad, cuyo plazo es de un año, y otro cuando tal conocimiento es fruto de una notificación fehaciente, en que el plazo es de 60 días.
Por tanto, en beneficio del adquirente y de acuerdo con la interpretación rectrictiva que merece el tratamiento del retracto, es indiferente que la notificación fehaciente de la transmisión sea anterior o posterior a la fecha de su inscripción, siempre y cuando sea la que más beneficie al adquirente.